2013年商業(yè)地產(chǎn)中兒童職業(yè)體驗(yàn)館行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告（二）

    一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

    1萬億兒童產(chǎn)業(yè)消費(fèi)規(guī)模成就資本市場(chǎng)。第四波嬰兒潮的到來，我國(guó)0-14歲人口激增至2.6億，由此催生了1萬億的兒童產(chǎn)業(yè)消費(fèi)規(guī)模。這一現(xiàn)象伴隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，促進(jìn)了兒童產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)變革。中國(guó)兒童產(chǎn)業(yè)研究中心發(fā)布的《兒童產(chǎn)業(yè)上市公司一覽》顯示，兒童產(chǎn)業(yè)上市公司已經(jīng)達(dá)到31家，呈逐年上升趨勢(shì)，并且從最開始的日用品制造向教育、圖書等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。兒童資本市場(chǎng)的活躍，為兒童文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了資本基礎(chǔ)。當(dāng)前我國(guó)僅15歲以下的兒童2.6億，其中生活在城市且收入水平較高的就有1.1億，各大城市4至12歲兒童每年的獨(dú)立消費(fèi)更是高達(dá)60億美元，兒童儼然成為繼女性之后又一龐大的消費(fèi)生力軍。據(jù)調(diào)查,80%的家庭，孩子支出占家庭支出的30%~50%，4%的家庭高達(dá)70%。孩子的消費(fèi)已成為家庭消費(fèi)的最大支出。

    伴隨計(jì)劃生育政策的實(shí)施和深入，“4+ 2+ 1”的家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為社會(huì)主流，六個(gè)家長(zhǎng)圍著一個(gè)孩子轉(zhuǎn)，孩子在家庭和社會(huì)中的地位不斷提高，優(yōu)生優(yōu)育的觀念變得深入人心。諸多方面的原因，促使兒童消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，保守統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)嬰童經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)需求規(guī)模已達(dá)到1萬億元以上。杭州嬰童協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、貝因美集團(tuán)董事局主席謝宏預(yù)測(cè)，這一數(shù)字在2015年將達(dá)到2萬億元，遠(yuǎn)景規(guī)模則可達(dá)3萬億元。

    二、兒童職業(yè)體驗(yàn)館行業(yè)政策環(huán)境

    兒童職業(yè)體驗(yàn)館屬于哪個(gè)行業(yè)？教育、文化創(chuàng)意、地產(chǎn)、娛樂、旅游、傳媒……很多經(jīng)營(yíng)者自己也說不清楚。作為一個(gè)新興行業(yè)，它有廣闊的空間，基于此能做的開發(fā)很多，但從哪方面定位直接決定了兒童體驗(yàn)項(xiàng)目的商業(yè)模式。

    職業(yè)體驗(yàn)館是一個(gè)交叉化的新行業(yè)，國(guó)家對(duì)這個(gè)行業(yè)沒有任何法律和政策指導(dǎo)管理這個(gè)行業(yè)。各地區(qū)政府文化局、旅游局、公安局、教育局等等都可以管理，也可不管。在消防局的法規(guī)里，根本沒有這個(gè)類別的場(chǎng)所，所以報(bào)驗(yàn)此類消防場(chǎng)館要和當(dāng)?shù)叵�防局仔�?xì)溝通，新討論出一個(gè)適合職業(yè)體驗(yàn)館自己的消防安全要求。

    涉及兒童場(chǎng)館法規(guī)的，當(dāng)屬《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《國(guó)際兒童權(quán)利公約》、《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)刑法》、《中華人民共和國(guó)消防法》。

    1、  兒童活動(dòng)場(chǎng)所的范圍

    日前，國(guó)家規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》第5.1.7 條要求：一、二級(jí)耐火等級(jí)的建筑中托兒所、幼兒園的兒童用房和兒童游樂廳等兒童活動(dòng)場(chǎng)所不應(yīng)超過三層或設(shè)置在四層及四層以上樓層或地下、半地下建筑(室)內(nèi)。

    《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求：托兒所、幼兒園、游樂廳等兒童活動(dòng)場(chǎng)所不應(yīng)設(shè)置在高層建筑內(nèi)，當(dāng)必須設(shè)在高層建筑內(nèi)，應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層或二、三層，并應(yīng)設(shè)置單獨(dú)出入口。

    根據(jù)《國(guó)際兒童權(quán)利公約》、《中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)刑法》等綜合來看，一般我國(guó)將 14周歲以下的未成年人稱為兒童，接受教育程度大致可分為學(xué)齡前兒童、小學(xué)生、初中生。

    兒童活動(dòng)場(chǎng)所的范圍是一個(gè)很寬泛的概念，如果單從字面意義而言，只要有兒童活動(dòng)的地方就是兒童活動(dòng)場(chǎng)所，那么影劇院、體育館、科技館、圖書館、博物館甚至賓館、飯店、商店、早教中心、親子樂園等等都可以稱之為兒童活動(dòng)場(chǎng)所。。而《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》僅僅明確了托兒所、幼兒園的兒童活動(dòng)用房、兒童游樂廳屬于兒童活動(dòng)場(chǎng)所，對(duì)于其他兒童活動(dòng)場(chǎng)所沒有很明確的解釋。因此，如何界定兒童活動(dòng)場(chǎng)所的范圍，消防行政審批的法律規(guī)范適用條文依據(jù)不會(huì)很細(xì)致，這樣就會(huì)給消防行政審批帶來了較大的困難。

    2、 兒童職業(yè)體驗(yàn)館功能定性困難

    兒童職業(yè)體驗(yàn)館設(shè)定的體驗(yàn)對(duì)象主要以3周歲至15周歲青少年和兒童為主。根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求：托兒所、幼兒園、游樂廳等兒童活動(dòng)場(chǎng)所不應(yīng)設(shè)置在高層建筑內(nèi)，當(dāng)必須設(shè)在高層建筑內(nèi)，應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層或二、三層，并應(yīng)設(shè)置單獨(dú)出入口。

    但經(jīng)過審核人員查閱資料，兒童活動(dòng)場(chǎng)所沒有一個(gè)非常精確的定義，兒童職業(yè)體驗(yàn)館和其他區(qū)縣的類似體驗(yàn)中心從經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上有較大的差別，因此在消防設(shè)計(jì)上無可參照的依據(jù)。而且，場(chǎng)所內(nèi)所設(shè)置的模擬設(shè)施和街道等規(guī)范也沒有明確的要求。

    3、 人員疏散難度大

    由于兒童職業(yè)體驗(yàn)館設(shè)置在一類高層民用建筑內(nèi)，高層建筑本身的特點(diǎn)是人員垂直疏散距離大，一旦發(fā)生火災(zāi)，熱煙氣會(huì)快速向上蔓延，人流疏散方向與煙氣擴(kuò)散方向形成交叉，大大增加了人員疏散和滅火救援的難度，而且該體驗(yàn)館面對(duì)的對(duì)象為青少年群體，青少年的消防安全意識(shí)和自防自救能力缺乏。由于“生活自理能力差”這一特殊性，自身消防安全意識(shí)普遍不高，自我保護(hù)能力較弱。同時(shí)，兒童的自控能力和判斷能力都比較差，出現(xiàn)緊急情況容易不知所措，如果場(chǎng)所消防安全管理措施薄弱，防火安全制度不健全、不落實(shí)，一旦發(fā)生火災(zāi)，在人數(shù)眾多的情況下極易發(fā)生踩踏事故，后果將不堪設(shè)想。

    4、 引發(fā)火災(zāi)因素多

    由于體驗(yàn)項(xiàng)目多樣性，館內(nèi)安裝大量用電設(shè)備，如照明燈具、音響設(shè)備、幻燈設(shè)備等，用電負(fù)荷大，且部分體驗(yàn)項(xiàng)目要使用高溫，極易引發(fā)火災(zāi)。人員多、流動(dòng)性大，可能存在參觀人員違章吸煙、遺留火種等情況。

    5、  消防監(jiān)管及滅火救援難度大

    體驗(yàn)館本身的特殊性和娛樂性帶來人流量的增大，一旦投入正式營(yíng)業(yè)會(huì)加大消防部門監(jiān)管的難度。倘若發(fā)生火災(zāi)，兒童求救及逃生意識(shí)的欠缺也會(huì)加大滅火救援的難度。

    三、兒童體驗(yàn)館是哪些投資商在參與呢？

    1、住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資商 2、鋼材投資商 3、建材投資商 4、教育投資商 5、酒店管理投資商 6、農(nóng)業(yè)投資商 7、礦產(chǎn)投資商 8、個(gè)人投資。每個(gè)后面國(guó)有資本和上市風(fēng)險(xiǎn)投資商也在介入如：各地的教育局、旅游局、廣電局、出版局、鐵路局等；海外部分風(fēng)險(xiǎn)投資，如紅杉資本等

    四、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)兒童職業(yè)體驗(yàn)館行業(yè)發(fā)展環(huán)境的影響

    1、最大的影響在于投資商對(duì)投入資金估計(jì)不足，2008年-2010年，國(guó)內(nèi)銀行給鋼材、房地產(chǎn)、礦產(chǎn)投資商的放貸資金量比較寬松，因此，投資兒童體驗(yàn)館的規(guī)模都比較大，基本在1萬平米左右，投入資金達(dá)到6千萬。隨著2011年-2012年銀行銀根緊縮，2011年很多投資商投資規(guī)模從一萬平米，直降到5千平米左右，2012年很多地區(qū)投資商投資規(guī)模又從5千平米降到了3千平米左右，甚至出現(xiàn)了要建造5、6百平米的兒童職業(yè)館要求。

    5年中兒童職業(yè)體驗(yàn)館的數(shù)量逐年遞增，蓬勃發(fā)展，數(shù)量沖破80大關(guān)。在2012年中山東和河南貢獻(xiàn)最大。

    ２、宏觀調(diào)控后的中國(guó)住宅地產(chǎn)商的資金大量轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，兒童產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)中必須擁有的業(yè)態(tài)。因此，目前新建商業(yè)地產(chǎn)中的綜合體，兒童全產(chǎn)業(yè)配套基本設(shè)計(jì)為兩個(gè)專業(yè)層，如一層包括：愛樂兒兒童游樂場(chǎng)為代表的淘氣堡板塊，哈皮蹦極板塊、兒童職業(yè)體驗(yàn)館板塊、兒童攝影板塊、兒童玩具板塊，兒童服裝板塊、屈臣式類的專業(yè)時(shí)尚超市、4D影院板塊、兒童用品店、婦嬰超市；另一層包括：各類早教中心及學(xué)前班培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、各種一對(duì)一提高班輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)、才藝輔導(dǎo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、各類動(dòng)漫和機(jī)器人活動(dòng)機(jī)構(gòu)、時(shí)尚電影院線，各類快餐機(jī)構(gòu)、著名餐飲機(jī)構(gòu)。招商80%+自建20%的一站式消費(fèi)的“兒童天地”模式成為這些商場(chǎng)綜合體的架構(gòu)。

    與早年單一開發(fā)的婦嬰百貨店和兒童職業(yè)館不同，更多的兒童教育、青少年教育、飲食、影視、體育、娛樂板塊集體涌入商場(chǎng)，一次可以消化商場(chǎng)5萬平米以上。操盤商業(yè)項(xiàng)目要從嬰童板塊切入，這個(gè)漸漸成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。投資商思維發(fā)生根本變化，這次他們首先盯上的蛋糕不是“兒童用品買賣”帶來的“錢流”，而是“兒童驅(qū)動(dòng)消費(fèi)”帶來的客流和商機(jī)。大家建兒童城的主要目的是，釋放六個(gè)家長(zhǎng)圍著一個(gè)孩子轉(zhuǎn)，讓家長(zhǎng)們騰出時(shí)間逛街消費(fèi)。從嬰童板塊切入，帶動(dòng)商場(chǎng)人氣。各種形態(tài)的兒童娛樂、教育機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)，造成人們對(duì)單一兒童職業(yè)體驗(yàn)館注意力分散，同時(shí)要求的內(nèi)容也越高。

    3、國(guó)內(nèi)通貨膨脹率上升快，政府無地可買賣，財(cái)政赤字大幅上升。因此，政府單位直接投資機(jī)會(huì)變少，個(gè)人房地產(chǎn)投資商轉(zhuǎn)型到shopingmall做兒童主題商場(chǎng)的會(huì)變多。

    由于兒童職業(yè)體驗(yàn)館項(xiàng)目對(duì)地段、裝修、設(shè)備的要求很高，投資金額龐大。建設(shè)投資少則4000萬元，多則上億元。場(chǎng)館建成后還要負(fù)擔(dān)壓力較大的運(yùn)營(yíng)成本支出，如物業(yè)、工資、易耗品、市場(chǎng)推廣費(fèi)用等。一家國(guó)內(nèi)一線城市6000平方米的場(chǎng)館，每月運(yùn)營(yíng)成本就約100萬元。面對(duì)如此沉重的負(fù)擔(dān)，需要多方盈收方能消化。但據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)最早開業(yè)的一批場(chǎng)館基本都難逃盈利模式單一的基本現(xiàn)狀。

    在國(guó)外成熟的營(yíng)業(yè)構(gòu)成中，門票收入占總體收入的40%，品牌植入占40%，衍生產(chǎn)品和周邊消費(fèi)各占10%，而國(guó)內(nèi)卻依然是以門票收入為主，占了八九成。