智慧城市綜合體是新型城鎮(zhèn)化的基本載體

    摘要：

    據(jù)研究，中國已進入城鎮(zhèn)化加速時期，預計到2020年，將有60%的人口居住在城市，新增城市人口達3億。為此要探索一條兼具集約土地、人口高度密集特點的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。

    本文闡述了新型城鎮(zhèn)化建設帶來的挑戰(zhàn)、機遇和新需求，指出了城市綜合體是新型城鎮(zhèn)的綜合載體，探索了城市綜合體市場發(fā)展的內(nèi)在動力，分析了智慧城市建設必然要把城市綜合體作為基本單元，詳述了在智慧城市綜合體中實現(xiàn)商業(yè)智能的解決方案，綜述了貝爾信面向智慧城市綜合體建設的新“4+1”技術(shù)體系，最后，對城市綜合體平均造價和對高清智能視頻采集點的需求，為安防行業(yè)介入智慧城市綜合體建設指明了方向。

    引言：

    “十八大”報告中已經(jīng)明確提出：“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展�！�

    一時之下，“新型城鎮(zhèn)化”成為市場討論的焦點之一，也為中國經(jīng)濟未來的發(fā)展指明了方向。2012年12月舉行的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)，“要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。

    在全國率先開展了智慧城市綜合體建設的深圳市貝爾信智能系統(tǒng)有限公司，董事長鄭長春先生指出，智慧城市綜合體是 新型城鎮(zhèn)化建設的基本形式，是增強城鎮(zhèn)綜合承載能力的基本載體，本文闡述這一論點及其論據(jù)，探索“四化融合”背景之下未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展之路。

    一、新型城鎮(zhèn)化建設帶來的挑戰(zhàn)、機遇和需求

圖1：人類社會的城鎮(zhèn)化和城市化的四個發(fā)展階段

    從人類社會的城鎮(zhèn)化和城市化的發(fā)展規(guī)律可見，分別為農(nóng)村/城鎮(zhèn)、工業(yè)化城市、數(shù)字城市、智慧城市四個階段。

    (1) 老型城鎮(zhèn)化面臨的問題

    城鎮(zhèn)化的意義在于三方面，首先是人口的轉(zhuǎn)移和聚集拉動消費，大量農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)后，轉(zhuǎn)化為大量消費增量，比如城市基礎公共設施和住房需求增加;其次，龐大需求拉動投資，最顯著的就是基礎設施和住房建設;最后，城鎮(zhèn)化促進工業(yè)化生產(chǎn)，提升勞動生產(chǎn)率，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    但也要清醒地看到，長期以來各個地方都把推進城鎮(zhèn)化簡單地等同于城市建設，過分地注重城市建成區(qū)規(guī)模的擴張而忽視了城市人口規(guī)模的集聚，把農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移人員僅僅當做生產(chǎn)者、當做勞動力，而不愿意將他們轉(zhuǎn)化為城市市民。結(jié)果導致了現(xiàn)在比較嚴重的城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化，人口的城鎮(zhèn)化嚴重地落后于土地的城鎮(zhèn)化，大量的土地已經(jīng)劃成了市區(qū)，但是大量的人口并沒有相應成為市民，這種城鎮(zhèn)化叫做半城鎮(zhèn)化或叫偽城鎮(zhèn)化。

    破解老型城鎮(zhèn)化的出路在于走“四化融合”的新型城鎮(zhèn)化之路。

    (2) 新型城鎮(zhèn)化建設理論

    黨的十八提出,新型城鎮(zhèn)化建設要實現(xiàn)“工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”的融合，其目的是以新型城鎮(zhèn)化建設為核心，促使經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變、實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整、擴大內(nèi)需。

    李克強在2012年2月《求是》中撰文稱：“城鎮(zhèn)化率每年提高1個百分點，可以吸納1000多萬農(nóng)村人口進城，進而帶動1000多億元的消費需求”。

    下圖給出了李克強經(jīng)濟建設理論的框架圖。城鎮(zhèn)化的核心目標不在于城市面積和城鎮(zhèn)人口比例的增加,而在于實現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會保障等由“鄉(xiāng)”到“城”的飛躍,讓廣大農(nóng)村地區(qū)的人民也能分享到改革開放和經(jīng)濟建設的紅利。

圖2：新型城鎮(zhèn)化理論的框架

    2012年中央經(jīng)濟工作會議指出，城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。要構(gòu)建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學布局，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，與資源環(huán)境承載能力相適應。要把有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為重要任務抓實抓好。要把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。

    (3) 新型城鎮(zhèn)化引40萬億投資

    據(jù)預測2013 年前后，中國的城市人口將首次超越農(nóng)村人口，未來幾十年內(nèi)中國城市人口總量將凈增6 億。這一前所未有的城鎮(zhèn)化進程，給城市的發(fā)展帶來少有的機遇和挑戰(zhàn)。

    據(jù)測算，每增加一個城市人口，城市基礎設施建設投資至少需要10萬元，若每年增加1000萬城市人口，就需要1萬億元基礎設施建設投資，再加上需要增加的公共服務投資，投資潛力巨大。

    理論界的研究表明：若以未來10年我國新增城鎮(zhèn)人口將達到4億左右，按較低口徑，即農(nóng)民工市民化以人均10萬元的固定資產(chǎn)投資計算，能夠增加40萬億元的投資需求。

    新型城鎮(zhèn)化建設一方面將繼續(xù)擴大城市數(shù)量和規(guī)模，另一方面對城市基礎設施提出更高的要求。推進新型城鎮(zhèn)化建設將帶動房地產(chǎn)業(yè)建設、基礎設施建設、市政工程建設，直接擴大對第二產(chǎn)業(yè)中的冶金、建材、建筑、裝備制造、電子信息等行業(yè)的需求;同時還將擴大對房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、設計規(guī)劃、咨詢服務、金融保險等第三產(chǎn)業(yè)的需求。

    由此引發(fā)的投資可以消耗大量的鋼鐵、水泥等建筑材料，極大地緩解冶金、建材等行業(yè)產(chǎn)能過剩的壓力。

    然而，麥肯錫一份報告預測，按照中國目前的城市化速度，中國城市人口到2023年將增加到9.26億。新增的幾個億的城市人口相當于今天美國的全部人口，又將占據(jù)大量的土地資源和城市空間。

    我們何以承擔起如此多的城市增量人口?

    (4) 新型城鎮(zhèn)的綜合載體

    中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ谛滦统擎?zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化可能分為三個階段：第一個階段是基礎設施建設階段，主要是交通(鐵路、公路等)、建筑(住宅、廠房)等方面的建設。第二階段將是城市硬件設施的配套階段，主要是電力、電信通訊、醫(yī)院的建設。第三個階段為居民聚集之后的軟件提升階段，主要是商業(yè)服務、休閑娛樂、交通出行的配套。

    城市綜合體是城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。研究表明：當人均GDP達到20000元人民幣、城市化水平在45%~50%時，消費需求開始由單一的購物需求向綜合消費需求發(fā)展，此時，便已有承載商業(yè)綜合體建設的經(jīng)濟基礎。城市綜合體是一個城市或城鎮(zhèn)發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物，它可進一步完善城市功能，提升城市的承載力，因而成為舊城改造、新區(qū)建設和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的新引擎，成為快速推進城鎮(zhèn)化水平的重要載體以及撬動城市新一輪發(fā)展的有力杠桿。

圖3：我國人均GDP超過20000元人民幣后對城市綜合體將產(chǎn)生巨大的需求。

    城市綜合體的特點在于功能復合、資源共享、價值鏈互動延伸。在有限的土地資源上同時開發(fā)住宅、寫字樓、酒店、購物中心等不同物業(yè)，從功能上實現(xiàn)土地的集約化利用。一份權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示，集約型城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉(zhuǎn)效率將提高36%，節(jié)能收益將提升42%。

    一般來說，城市綜合體體量龐大，建筑面積在幾萬平方米、幾十萬平方米到上百萬平方米。強化集約型城市綜合體的開發(fā)力度，有智慧地解決土地利用、提升城鎮(zhèn)工作和生活效率、減少排放等問題，是中國新型城鎮(zhèn)化道路中急需解決的問題。只有這樣，才能最大可能地減輕城鎮(zhèn)系統(tǒng)壓力，提高城市總體空間效率，因此，城市綜合體對節(jié)能降耗的需求顯得特別顯著。

    根據(jù)國家建筑節(jié)能“十二五”規(guī)劃，到2015年城鎮(zhèn)新建建筑執(zhí)行不低于65%的建筑節(jié)能標準，城鎮(zhèn)新建建筑要達到95%。因此，在新型城鎮(zhèn)化建設中，節(jié)能將貫徹新型城鎮(zhèn)化建設的整個過程中。綠色建筑是一項系統(tǒng)工程，節(jié)能主要依賴更合理的建筑構(gòu)造設計和材料選擇、更節(jié)能的電器選擇和運行能耗管理。

    而以綠色節(jié)能、環(huán)保、安全、低碳為主要特征的智慧城市綜合體恰好能成為新型城鎮(zhèn)化建設的綜合載體。

    表現(xiàn)在如下方面：

    (a) 完善城鎮(zhèn)功能：以城市綜合體建設為方向，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展農(nóng)資綜合超市、社區(qū)購物中心等經(jīng)濟實體，增強城鎮(zhèn)商貿(mào)經(jīng)濟活力，推進新區(qū)新城開發(fā)，打造“中心城區(qū)—中心鎮(zhèn)—中心村”新型城鎮(zhèn)發(fā)展體系，逐步完善城鎮(zhèn)功能。

    (b) 提升新區(qū)形象：以城市綜合體為標志性建筑，結(jié)合特色街區(qū)、重點片區(qū)共同建設，構(gòu)建融合自然生態(tài)元素、特色地域文化、現(xiàn)代建筑風格的高品位典范式城市新區(qū)形象。

    (c) 綜合功能配置：以城市綜合體為核心建設高層建筑群落，讓市民通過步行，即可滿足衣食住行和創(chuàng)業(yè)的需求，加強商業(yè)服務、旅館酒店、商務公寓、金融貿(mào)易、文化休閑等設施的綜合配置。

    (d) 產(chǎn)城有機融合：以現(xiàn)代服務業(yè)為核心、智力密集型產(chǎn)業(yè)為引擎、傳統(tǒng)商貿(mào)旅游業(yè)為基礎、具有強勁區(qū)域核心競爭力和城鎮(zhèn)群特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系為核心，打造有機統(tǒng)一的城市綜合體，構(gòu)建產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)。

    (e) 新老城鎮(zhèn)共存：把新型城鎮(zhèn)化建設與城市綜合體建設、低碳城市建設、完善住房保障體系、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、保護歷史文化有機結(jié)合起來，彰顯新型城鎮(zhèn)建設的先進性、特色性。

    隨著城市綜合體建設的深入發(fā)展，以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的新興產(chǎn)業(yè)體系將在城鎮(zhèn)逐步形成，服務業(yè)比重有望大幅提升，與農(nóng)產(chǎn)品深加工工業(yè)一道成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的“雙核”，構(gòu)建城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點并成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的強大動力。

    而通過農(nóng)村土地的集約利用，將能推進農(nóng)業(yè)的生態(tài)化、特色化、品牌化，利用新一代信息技術(shù)構(gòu)建現(xiàn)代城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)體系，逐步實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。

    (5) 新城鎮(zhèn)的跨越式發(fā)展必然選擇城市綜合體

    據(jù)研究，目前中國的城市體系分成四個層級，第一個層級是以三個大都市北京、上海、廣州為核心的三個特大城市為核心的都市圈形成的城市體系;第二個層級是以30個省會城市為核心的大城市圈;第三個層級是以300個左右的地級城市為核心的中等城市圈;第四個層級是3000個左右的重點縣和重點鎮(zhèn)為核心的小城鎮(zhèn)。一種觀點認為，未來五到十年，中國城市化的戰(zhàn)略終點在二線和三線城市。因此，在新型城鎮(zhèn)化建設中也必然要選擇智慧城市綜合體作為主要載體，才能走上高密度、高效率、節(jié)約型、現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)化道路。

    二、智慧城市綜合體市場發(fā)展的內(nèi)在動力

    城市綜合體集主題酒店(HOTEL)、商務寫字樓、城市花園、時尚休閑購物、娛樂會所、高尚住宅于一體，具備各項多種功能，是土地集約化發(fā)展的必然選擇。

圖4：城市綜合體是多種功能的集成

    目前，城市綜合體建設呈現(xiàn)多種一體化的功能模式，包括：

    (a) CBD核心區(qū)：住宅、公寓式辦公樓、甲級辦公樓、商業(yè)、會展、星級酒店等于一體。

    (b) 體育中心：集體育、運動、娛樂、休閑等多項功能為一體。

    (c) 城市廣場：集居住、購物、旅游、餐飲、休閑、娛樂、商務、文化等為一體。

    (d) 百貨店、折扣中心、購物中心：集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、演藝等多種功能為一體。

    (e) 國際城：購物、休閑、娛樂、餐飲、旅居、康體、旅游、商務、演藝九大功能于一體。

    (f) (地鐵、高鐵、高速、公交等)交通樞紐：集交通樞紐、站前廣場、旗艦百貨、大型賣場、豪華影城、美食街區(qū)、企業(yè)辦公、星級酒店于一體。

    目前中國的城市綜合體建設方興未艾，在不同類型的城市呈現(xiàn)不同的特點，顯示了強大的生命力，智慧城市綜合體發(fā)展的內(nèi)在動力來自如下兩個方面：

    (1)城市核心區(qū)和交通樞紐型城市綜合體

    目前，在國內(nèi)一線和二線大城市，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，由此便帶來了產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，中心城市輻射半徑不斷擴展等特征，城市已經(jīng)進入深度開發(fā)階段，因此，以“聚合與效率”為核心的城市綜合體，正日益成為中國城市發(fā)展的基本形式。

    舉例來說，在上海，未來三年，城市綜合體供應將出現(xiàn)爆發(fā)性增長，每年有近450萬平方米供應量，而增長的動力主要來自于郊區(qū)新城的開發(fā)和交通樞紐的新建。相較過去三年，上海新興城區(qū)型和交通樞紐型城市綜合體的供應面積將分別增長3倍和8倍，成為推動城市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有方向性作用的指標。

圖5：上海市未來三年城市綜合體增幅

    上海市建設城市綜合體的實踐說明，交通樞紐型城市綜合體的建設尤其值得關(guān)注。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到 2020 年，我國高速鐵路營業(yè)里程將達到 12 萬公里，客運專線及城際鐵路建設目標由 1.2萬公里調(diào)整為 1.6 萬公里以上。這一快速客運網(wǎng)，連接所有省會及 50 萬人口以上的大城市，覆蓋全國 90%以上人口。屆時，北京、上海、鄭州、武漢、廣州、西安、重慶、成都等中心城市，與鄰近省會城市將形成 1-2 小時交通圈，與周邊城市形成 0.5-1小時交通圈。高鐵大發(fā)展最直接的結(jié)果是縮短了區(qū)域及城市之間地理空間上的時間距離，將對我國的產(chǎn)業(yè)地理格局及大城市圈的形成產(chǎn)生巨大影響。其中，房地產(chǎn)、旅游酒店、零售將成為最顯著的受益行業(yè)，而城市綜合體恰好就擁有了地產(chǎn)、旅游、酒店、零售等核心功能，因此，高鐵大發(fā)展必將推動大城市、節(jié)點城市的城市綜合體的建設。

    另外，在城市和城際軌道交通建設領域，截至2011年8月，全國已建成軌道交通線路達1568公里，建成線路50條，運營車站總數(shù)995座�！笆�二五”期間全國各城市地鐵、輕軌規(guī)劃線路建設里程將達到2600公里，建設投資規(guī)劃額將達1.27萬億元。

    此外，“十二五”規(guī)劃綱要對交通建設重點城市的軌道交通部分做出了部署，包括建設北京、上海、廣州、深圳等城市軌道交通網(wǎng)絡化系統(tǒng)，建成天津、重慶、武漢、西安、南昌等城市軌道交通主骨架，規(guī)劃建設合肥、石家莊、烏魯木齊等城市軌道交通骨干線路等。

    除西藏外，全國各地在各自的“十二五”規(guī)劃綱要中也確定了城際軌道交通的發(fā)展規(guī)劃和線路，截至2011年8月，我國批準了京津冀、長三角、珠三角、武漢城市圈、長株潭、遼寧中部、中原城市群、海峽西岸、關(guān)中地區(qū)、成渝經(jīng)濟區(qū)10個地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃，線網(wǎng)供給規(guī)模估算達到了19489公里。

    根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可見，中國“十二五”期間高鐵、城市輕軌、城際軌道交通網(wǎng)絡的大發(fā)展，將會使一個城市具有巨大的人流、資金流、物流，必將催生交通樞紐型城市綜合體這一新興建筑市場的井噴行情。

    (2)大城市邊緣、縣域、城鎮(zhèn)的城市綜合體

    隨著城市綜合體建設在一線、二線城市如火如荼地展開，帶來了嚴重的人口稠密和交通擁堵問題，于是，城市綜合體建設在中心城市邊緣、衛(wèi)星城、三線城市、四線城市、縣城及城鎮(zhèn)也悄然展開，對緩解大城市中心發(fā)展帶來的諸多壓力，形成新的產(chǎn)業(yè)和生活聚集區(qū)，構(gòu)建宜居環(huán)境，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級等方面正在發(fā)揮積極的作用。

    城市綜合體將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的3項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體因基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

    例如，株洲神農(nóng)城以原有的炎帝廣場和天臺公園為核心，項目總占地3000畝，項目總投資超過100億元，是長株潭城市群“兩型”社會建設綜合配套改革試驗區(qū)中天易示范區(qū)的首個大規(guī)模城市開發(fā)項目。

    神農(nóng)城項目建設內(nèi)容包括：神農(nóng)太陽城、神農(nóng)大劇院、神農(nóng)藝術(shù)中心、神農(nóng)塔、神農(nóng)壇、神農(nóng)湖等多個景觀項目，其中，神農(nóng)太陽城是神農(nóng)城的主要建筑與景觀，沿珠江路一側(cè)和神農(nóng)廣場外圍展開，總面積超過50萬平方米，分百貨商城、家庭生活、運動潮流和兒童樂園四大主題，滿足消費者吃、喝、玩、樂、購、賞等多元需求。

    建成后的神農(nóng)城，將成為中國的一個優(yōu)秀文化項目，神農(nóng)文化展示和傳播基地，全球華人炎帝景觀中心。成為長株潭地區(qū)的一個優(yōu)秀購物項目，市民休閑、購物、娛樂的首選區(qū)域，定位為目前國內(nèi)唯一的全智能化城市綜合體。

    (3) 生態(tài)文明創(chuàng)新助推智慧城市綜合體建設

    胡錦濤在十八大報告中說，“建設生態(tài)文明，是關(guān)系人民福祉、關(guān)乎民族未來的長遠大計。面對資源約束趨緊、環(huán)境污染嚴重、生態(tài)系統(tǒng)退化的嚴峻形勢，必須樹立尊重自然、順應自然、保護自然的生態(tài)文明理念，把生態(tài)文明建設放在突出地位，融入經(jīng)濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程�！�

    而智慧城市綜合體不僅是一個商業(yè)形態(tài)，更作為一種生活方式，甚至作為一種生態(tài)文明方式，在中國人民追求現(xiàn)代化、物質(zhì)化的過程中，為人民提供更平衡、更和諧、更健康的生活方式，因此，小城鎮(zhèn)向宜居智慧城市綜合體轉(zhuǎn)變將是未來的發(fā)展趨勢。

    比如，智慧城市綜合體作為一個新興業(yè)態(tài)，使配套、工作、生活、商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑、自然能夠融為一體，為人們工作之余提供了夜生活、周末生活、假日生活最好的綜合場所，使人的精神、物質(zhì)、承受的高度壓力、以及對城市和現(xiàn)代物質(zhì)的焦灼得到很好的釋放，同時在回歸現(xiàn)代文明、回歸自然、回歸家庭休閑的過程中，重新變成健康的人、找回健康的生活方式。

    如龍文郭坑鎮(zhèn)以小城鎮(zhèn)試點為契機，利用該鎮(zhèn)篁卿村溫泉地熱資源、九龍江北溪和馬洋溪濱水山地自然生態(tài)景觀，以及當?shù)鬲毺氐年P(guān)帝、民居等文化資源，開發(fā)建設以溫泉度假休閑為主導，融合生態(tài)觀光、文化體驗、運動休閑、濕地棲居等功能為一體的生態(tài)文化型旅游度假區(qū)，項目擬投入120億元。建設內(nèi)容包括溫泉度假會所酒店、水樂園、溫泉度假村、商業(yè)中心、濱江景觀帶及山地公園等，構(gòu)建以溫泉度假休閑為主導，融合生態(tài)觀光、文化體驗、運動休閑、濕地棲居等多功能的生態(tài)旅游休閑城市綜合體。城市綜合體與生態(tài)環(huán)境融為一體，不能不說是商業(yè)模式上的一大創(chuàng)新。

    因此，我們分析，智慧城市綜合體符合十八大提出的“四化融合”當中工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向，必將在新城鎮(zhèn)建設中將發(fā)揮著核心作用，通過吸納城鎮(zhèn)附近農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和就業(yè)，實現(xiàn)土地的集約利用，為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供強大的土地資源保障，因而，也必然是新型城鎮(zhèn)化建設的基本形式。

    (4) 智慧城市綜合體是智慧城市建設的基本單元

    智慧城市就是：在城市發(fā)展過程中，在其管轄的環(huán)境、公用事業(yè)、城市服務、公民和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，能夠充分利用信息通信技術(shù)(ICT)，智慧地感知、分析、集成和應對地方政府在行使經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務等政府職能的過程中，所有的相關(guān)活動與需求，從而創(chuàng)造一個更好的生活、工作、休息和娛樂環(huán)境。

    從技術(shù)指標上看，智慧城市建設內(nèi)在動力是通過采用下一代信息技術(shù)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)諸如：提升整個城市綜合體交通系統(tǒng)的運行效率;降低城市的整體能耗和碳排放;提升醫(yī)療系統(tǒng)的效率;加快供應鏈運轉(zhuǎn)，降低成本和庫存;提升零售的銷售額等等目標，核心內(nèi)容之一是通過提高商業(yè)智能(BI)來提升城市運營的效率。

圖：智慧城市的主要指標。

    從智慧城市建設的發(fā)展規(guī)律看，是按照先城市中的一個區(qū)域，后到整座城市，再到一個城市群，分為三個層次進行智慧城市建設。

    貝爾信在全球首創(chuàng)的“株洲神農(nóng)城”智慧城市綜合體能實現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價值相互提升，提高城市綜合體的整體商業(yè)價值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺系統(tǒng)，建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務一體化信息平臺，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時，通過提供各類公共信息服務，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂等等活動，增強市民的生活便捷性和幸福感。

    而作為“城中城”的城市綜合體是位于某一個城區(qū)或城鎮(zhèn)中的多功能建筑，是城市的一個基本單元，與構(gòu)建智慧城市具有相同或相近的要求，把它作為智慧城市建設的基本單元，先單體、后集群分步實施智慧城市建設，有利于逐步推進整座智慧城市的建設，也是實現(xiàn)“四化融合”發(fā)展觀的必然要求。

    而大幅提升城市綜合體以及城市綜合體群的商業(yè)智能，有利于提升當?shù)馗叨朔�務業(yè)的水平，因此，實現(xiàn)智慧城市綜合體是智慧城市建設的目標之一。

    為此，必須首先實現(xiàn)城市綜合體的建筑智能化系統(tǒng)集成，主要包括智能化系統(tǒng)集成、建筑設備管理系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、車位引導系統(tǒng)、公共廣播與背景音樂系統(tǒng)、信息發(fā)布顯示系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、門禁及考勤系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、客流統(tǒng)計系統(tǒng)、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、機房系統(tǒng)工程、自動抄表系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)以及電子標牌等子系統(tǒng)。

    通過建筑智能化系統(tǒng)集成，才有可能使得城市綜合體滿足更加安全、便利、快捷、綠色節(jié)能、應急指揮、智能化管理和服務等多方面的要求，才能進一步實現(xiàn)商業(yè)智能。

    三、智慧城市綜合體如何提升商業(yè)智能?

    貝爾信在全球第一個提出智慧城市綜合體的概念，其基本含義如下：

    (1) 貝爾信智慧城市綜合體技術(shù)體系

    貝爾信智慧城市綜合體的“4+1體系”架構(gòu)指的是：以VIDC云計算-云存儲-云分析-云控制主機平臺為核心，構(gòu)建智慧城市綜合體的可視化管理平臺，經(jīng)由貝爾信提出的智能視覺物聯(lián)網(wǎng)以及三網(wǎng)融合實現(xiàn)互聯(lián)互通，前端由HD-IVS高清智能監(jiān)控攝像機構(gòu)成遍布城市綜合體的智能感知采集點，所采集的可視化數(shù)據(jù)在出現(xiàn)突發(fā)事件時通過三網(wǎng)四屏在政府官員、企業(yè)領導、應急指揮人員、市民和消費者之間實現(xiàn)協(xié)同共享，而嵌入到VIDC主機之中的三維地理空間信息系統(tǒng)(3D GIS)讓精準管理、精準營銷、精準服務成為可能。

    具體來說：

    (a)智能感知

    用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識別、視覺標簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，對城市綜合體的要素進行智能感知、自動數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面，將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化，讓管理者能進行可視化城市綜合體管理。

    (b)互聯(lián)互通

    通過中國電信、中國移動、中國聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡或城市綜合體專網(wǎng)，實現(xiàn)商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實現(xiàn)各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

    具體來說，包括幾個層面的互聯(lián)互通：城市綜合體的規(guī)劃、建設、運營、管理等各方的互聯(lián)互通;建設城市綜合體市民卡，實現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場消費、門禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通;實現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通，提升百姓生活舒適度。

    (c)協(xié)調(diào)共享

    智慧城市綜合體能實現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價值相互提升，提升城市綜合體的整體商業(yè)價值。通過提供各類公共信息服務，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂等等活動，增強市民的生活便捷性和幸福感。

    (d)綜合體運營

    除了構(gòu)建城市管理、應急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設和運營過程中，運營商關(guān)注的核心問題是：如何通過運營使城市綜合體的商業(yè)利潤最大化?即如何提升商業(yè)智能水水平?這主要取決于前端的智能感知系統(tǒng)以及后臺的商業(yè)智能分析系統(tǒng)。

    (2) 如何提升城市綜合體的商業(yè)智能?

    采用貝爾信獨有的3DGIS可視化管理平臺技術(shù)，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進行可視化建模，構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺的智慧城市綜合體，從而對人、車、物、路、事件等進行精準管理和服務 ，以人為本、服務于人、提升商業(yè)智能是智慧城市綜合體的基本特點。

圖10：智能城市綜合體能對人、車、物、路、事件等進行精準管理和服務

    貝爾信提高商業(yè)智能的解決方案構(gòu)建在高清×智能視頻監(jiān)控系統(tǒng)之上，其應用情景包括如下幾個方面：

    (a)商場智能視頻客流統(tǒng)計應用方案

    貝爾信智能視頻客流統(tǒng)計系統(tǒng)，采用基于HD-IVS的先進人數(shù)統(tǒng)計算法，實時視頻監(jiān)控的同時對進出商場/超市人群流量進行分析統(tǒng)計，在標準環(huán)境下人數(shù)統(tǒng)計精確度高于99%以上。為用戶提供實時、直觀、準確的客流量數(shù)據(jù)，有利于管理層更高效的管理和組織工作。

    客流統(tǒng)計作為一項重要的商業(yè)市場研究手段，能夠為大型商業(yè)系統(tǒng)的運營決策和綜合管理提供準確及時的數(shù)據(jù)參考，對穩(wěn)場、旺場起到非常重要的作用。針對大型商業(yè)的特點，本系統(tǒng)利用現(xiàn)有成熟的信息技術(shù)與資源，采用視頻客流統(tǒng)計系統(tǒng)作為解決方案，對客流數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析和挖掘，并可與第三方軟件，如ERP、POS或CRM系統(tǒng)進行集成，為科學決策提供數(shù)據(jù)支持，提高綜合管理運作層次，奠定堅實的發(fā)展基礎。

    (b) 不同出入口的人流聯(lián)動統(tǒng)計解決方案

    該系統(tǒng)主要由前端人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)、人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)局域服務器、人數(shù)統(tǒng)計綜合管理平臺以及遠程監(jiān)控客戶端軟件等四部分組成。

    ●前端人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)是整個系統(tǒng)的核心部分，負責對輸入視頻進行分析，計算出通道或者指定區(qū)域進出人數(shù)。

    ●人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)局域服務器用于控制一組人數(shù)統(tǒng)計處理單元。比如在一個城市的某個連鎖百貨店，每個分店中都有一些攝像頭和人數(shù)統(tǒng)計處理單元。

    ●人數(shù)統(tǒng)計綜合管理平臺可以連接多個人數(shù)統(tǒng)計局域服務器，其主要功能包括搜集局域服務器數(shù)據(jù)和視頻圖像、對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計與分析、支持遠程終端報表查詢。

    ●遠程監(jiān)控客戶端可以是專門的程序或者網(wǎng)絡插件。其主要功能是是人數(shù)統(tǒng)計系統(tǒng)的用戶，可以在任何地方登陸進入系統(tǒng)，使用人數(shù)統(tǒng)計綜合管理平臺提供的查詢、報表，統(tǒng)計、分析、現(xiàn)場情況觀測等各種服務。

    利用上述系統(tǒng)可以構(gòu)建跨越城市綜合體不同出入口的聯(lián)動人流統(tǒng)計系統(tǒng)。

    (c)交通客流統(tǒng)計解決方案

    在網(wǎng)絡環(huán)境下對通道、站臺、站廳、上下車的客流和異常行為等的檢測與預測，實現(xiàn)對城市綜合體的客流、突發(fā)大客流事件、人員異常行為進行流程化管理，提高預警處置能力，為城市綜合體交通路網(wǎng)運營與安全保障提供客流實時狀態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)和技術(shù)支持。其功能包括：① 客流檢測：包括客流數(shù)據(jù)、客流密度、客流速度和異常行為(逆行、滑到、打架、入侵)等;② 主題分析：統(tǒng)計各個時間段的客流分布情況，歷史同期客流分布對比情況等;③報表生成：對統(tǒng)計分析的報表進行打印和導出;④ 預警提示：將站廳、站臺、列車上可容納的客流最多人數(shù)進行閾值設定，超過閾值的進行預警提示。

    在城市綜合體中，利用上述系統(tǒng)還可以根據(jù)客流量、車流量及時調(diào)度公交、的士等運營車輛，及時疏導交通，化解潛在的擁堵事件。

    (d) 廣告效果遠程視頻監(jiān)測分析解決方案

    廣告效果遠程監(jiān)測分析系統(tǒng)通過智能視頻分析及歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息，建立起戶外廣告大屏附近“受眾客流”的常年海量數(shù)據(jù)庫，能夠在戶外媒體的展示過程中，實現(xiàn)對戶外媒體效果的實時、動態(tài)監(jiān)測。通過基礎數(shù)據(jù)，可以形成廣告“受眾客流”在不同時間尺度下的歷史圖表和各種定制化的分析模板，例如：年度分月客流表、月度分日客流表、節(jié)假日/平日分時客流表、客流高峰時段統(tǒng)計等。

    該系統(tǒng)主要由前端攝像頭、智能圖像客流采集終端、遠程監(jiān)測分析平臺、客戶端等組成。攝像頭用于采集戶外媒體前的視頻流;智能圖像客流采集終端，與攝像機連接，用于從攝像機獲取視頻流，根據(jù)獲取到的視頻流對戶外媒體前的客流情況和人員觀看戶外媒體的情況進行分析計數(shù);遠程監(jiān)測分析平臺，用于對從智能圖像客流采集終端獲取的客流量和注目人數(shù)等數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成各種評估數(shù)據(jù)報表，以供廣告主或廣告公司通過互聯(lián)網(wǎng)在PC或手機客戶端查詢。

    (e) 基于人臉識別的智慧商業(yè)系統(tǒng)

    零售商業(yè)是一個覆蓋非常廣泛的行業(yè)，主要包括百貨、商超、連鎖店鋪、臨街店鋪等各種商業(yè)形態(tài)。零售商業(yè)現(xiàn)在的IT及智能應用主要集中在POS系統(tǒng)上，而面向“零售績效”的管理手段和改善措施相對匱乏，也是困擾零售商業(yè)企業(yè)的一個難題。關(guān)鍵在于零售決策數(shù)據(jù)將關(guān)注的重點放在物流與資金流上，忽視了對人流的分析。

    貝爾信基于人臉識別和智能視頻分析的“零售績效”管理方案能夠為零售商提供關(guān)鍵績效指標，用以測量、管理、改善客流量、銷售商機、轉(zhuǎn)換率、人員擴展、推廣活動以及店內(nèi)陳設。其中包括：

    n門店績效管理：精確的顧客流量統(tǒng)計直接就能回答零售商最常提出的問題——“到底是什么在驅(qū)動我們的業(yè)務——人流量的增減或真正購物的購物者所占百分比的上下浮動是否會導致銷售量的變化?結(jié)合POS數(shù)據(jù)，門店績效管理功能可為店內(nèi)部門經(jīng)理、門店經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理和企業(yè)管理提供可靠性指標，以此來衡量門店績效，包括識別趨勢。零售企業(yè)能夠利用購物者轉(zhuǎn)化率來為銷售人員支付報酬并對其進行激勵，營造一個以客戶為中心的文化氛圍。

    n顧客行為分析：視頻追蹤系統(tǒng)則回答零售商所提出的另一問題——“人們是怎樣在我們店中購物的——他們?yōu)槭裁匆�這么做?”通過在錄像中捕捉購物者從邁入店鋪到走出店鋪的完整過程，分析其中的行為模式，我們的解決方案便能夠為零售商提供事實與觀點，了解購物體驗的質(zhì)量，及其與店鋪設計背后的意圖之間的關(guān)系。

    n營銷和促銷分析：捕捉店內(nèi)客戶的行為以此來衡量營銷和廣告促銷的成功率，零售商可以做出更好、更明智的決策來加強銷售力度，如店面布局、產(chǎn)品擺放和促銷展示。

    nVIP客戶主動識別：人臉識別系統(tǒng)主動識別VIP客戶，增強客戶關(guān)懷和客戶體驗。

    n提高安全保障級別：智能視頻監(jiān)控分析系統(tǒng)主動識別入侵等安全報警，防患于未然，替代“事后取證”式的錄像查詢。

    四、城市綜合體平均造價及對高清智能的需求

    對于系統(tǒng)集成商來說，掌握城市綜合體的單體平均造價有助于對建筑智能化以及商業(yè)智能系統(tǒng)的造價進行估算。

    (1) 城市綜合體的單體平均造價

    我們抽取了若干百萬平方米、幾十萬平方米的城市綜合體的項目，對造價做了一個統(tǒng)計分析，從中可見：城市綜合體單體平均造價為每萬平方米0.61億元，最高價為每萬平方米1億元，最低價為每萬平方米0.4億元。這一數(shù)據(jù)對我們估算整個城市綜合體市場的規(guī)模非常重要。

圖15：幾十萬-百萬平米體量城市綜合體單體的平均造價

    (2) 市場整體規(guī)模

    按照50%的建制鎮(zhèn)均建設1座城市綜合體計算，保守估計未來8年或更長的時間內(nèi)中國將需要至少10,000個以上不同功能組合的城市綜合體。

    按照每個城市綜合體50萬平方米，每萬平方米吸納100人就業(yè)計算，可實現(xiàn)5000人就業(yè)計算，總量將支撐5000萬人走出農(nóng)村到鄉(xiāng)土附近的新型城鎮(zhèn)就業(yè)，同時，間接聚集其它農(nóng)村人口將近1億人圍繞新型城鎮(zhèn)開展其它產(chǎn)業(yè)。這一數(shù)字再次證明：城市綜合體將在相當長時間內(nèi)將成為新型城鎮(zhèn)化的基本形式，經(jīng)濟和社會效益不可估量。

    那么，按照城市綜合體平均造價6100萬人民幣/萬平方米計算，1萬個城市綜合體按照單體平均面積50萬平方米計算、總造價30億元左右，建設規(guī)模未來將達到30萬億以上的投資規(guī)模。

    一般來說，城市綜合體的建設周期為3-5年，單一城市綜合體年均投資額在5-10億元之間，通過招商引資等辦法，對于大多數(shù)城鎮(zhèn)實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化建設是可持續(xù)的。根據(jù)國家發(fā)改委《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》，規(guī)劃涉及到20個左右城市群建設，其中對國家中心城市、國家區(qū)域城市和地區(qū)中小城市，以及小城鎮(zhèn)的定位進行了說明。初定5個國家中心城市，分別是北京、上海、重慶、廣州、天津。另外是國家區(qū)域城市和地區(qū)中小城市，共計180多個地級以上城市，和1萬多個城鎮(zhèn)。

    因此，2020年以前建設1萬個城市綜合體基本符合政策規(guī)劃目標!

    (3) 對高清視頻采集點的需求

    通過對消費者購買行為的數(shù)據(jù)分析，能為商店提供咨詢服務，挖掘出數(shù)據(jù)的價值，提升零售績效，可以大幅提升商業(yè)智能，最終實現(xiàn)智慧商業(yè)。從上面的分析可見，智慧城市綜合體建設將對具有高清智能視覺分析(HD-IVS)功能的監(jiān)控攝像機產(chǎn)生巨大的需求。

    根據(jù)前述分析，在“四化融合”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思想指引下，未來三十年全國以1萬個城市綜合體計算，每個城市綜合體單體按照2000到4000個可視化采集點計算，總計將產(chǎn)生2000萬到4000萬個視頻采集點的需求，將所有支撐設備折合為每個視頻采集點造價3萬元，總的市場規(guī)模為6000億元到12000億元之間，每個綜合體平均帶動6000萬元到1.2億元以上的高清智能市場需求，這不包括建筑智能化系統(tǒng)的造價。

圖17：智慧城市綜合體對高清×智能系統(tǒng)的需求規(guī)模

    結(jié)束語

    本文闡述了新型城鎮(zhèn)化建設帶來的挑戰(zhàn)、機遇和新需求，指出了城市綜合體是新型城鎮(zhèn)的綜合載體，探索了城市綜合體市場發(fā)展的內(nèi)在動力，分析了智慧城市建設必然把城市綜合體作為基本單元，詳述了在智慧城市綜合體中實現(xiàn)商業(yè)智能的解決方案，綜述了貝爾信面向智慧城市綜合體建設的新“4+1”技術(shù)體系，最后，對城市綜合體平均造價和對高清智能視頻采集點的需求，為安防行業(yè)介入智慧城市綜合體建設指明了方向。